インサイド シーナ

日々の備忘録(40代男性の場合)

ユニゾホールディングス(3258)株主優待の到着と投資判断について

ユニゾホールディングス株主優待券

こんにちは。シーナと申します。

2018年6月24日に郵便受けを見たところ、ユニゾホールディングス(証券コード:3258)から株主優待券が届いていました。

 

ユニゾホールディングス(証券コード:3258)は、

東京中心でのオフィスビル賃貸がメインの不動産事業(売上の81%)とホテル事業(売上の19%)の2本柱で売り上げを増やしている企業です。

さらっと事業内容を書きましたが、実はこの時点では事業内容はおろか社名にも覚えがありませんでした。

この会社の株を購入していたかな?

と思いつつ、封筒をあけると株主優待が2つも入っていました。


そういえばつなぎ売り(クロス取引)で優待を申し込んでいたことをすっかり忘れていたのです。

存在を忘れていただけに、なになにと期待しつつ中身を確認すると以下でした。

UCギフトカード1,000円×3枚

UCカード

 

ユニゾホールディングス株式会社が経営する各ホテルと八千代ゴルフクラブで使える3,000円の割引券(共通株主優待券)×5枚

ユニゾホールディングス株主優待券

つなぎ売り(クロス取引)

つなぎ売りとは、一般信用取引の売建(うりだて)と現物取引の買建(かいだて)を同時に保有することで株価の変動リスクを抑えながら、株の売買手数料だけで株主優待を得るという証券会社も我々もWin-Winになる素晴らしい手法です。

株式投資をする以上、一度は嗜んでみたくなり、2018年3月に日ごろお世話になっている「松屋」や「松のや」を経営する『松屋フーズ(9887)』をはじめとして、いくつかの銘柄でつなぎ売りを実施していたのです。

『松屋フーズ』の株主優待については、以下の記事で紹介しています。

www.inside-shiina.com

共通株主優待券

ユニゾグループ経営の各ホテル、八千代ゴルフクラブで3,000円割引を受けられるものでした。有効期限は、2018年7月1日から2019年6月30日までの1年間です。

UCギフトカード目当てでしたので、こちらはおまけ程度に考えています。

ゴルフはしませんし、プライベートでホテルの予約時にこの優待券の存在を思い出すとも思えません。
優待券を使うことを目的にホテルを探すのは本末転倒ですし、記念にとっておこうと思います。 

相場は?

あくまでちなみにですが。

2018年6月30日現在、ヤフオクやメルカリを見ると5枚で大体1,500円程度で取引されているようです。有効期限が少なくなるほど、加速度的に価格が下がるようです。


私は恥ずかしながらどちらのサービスも利用したことがありません。

何事も経験だと考え、会社帰りに途中下車してリアル店舗で買取査定をして貰いました。

リアル店舗に買取目的で行くのも初めてでした。

 

結果、買取は難しいとのこと。

 

金券ではなく割引券ですし、需要も使い道も限られる(八千代ゴルフクラブでゴルフする人かホテルを利用する人)から、ということでした。

基本的にその周りの人しか利用しないリアル店舗では買取は難しいだろうとは思ってはいました。
お店の人は取り扱ったことがないようで調べていましたが、5分とかからず結果が出ました。説明も含めて丁寧な対応でしたし、初めに抱いていたイメージとはまったく違いました。今後も機会があれば利用してもよいなと思いました。

 

予定通り、優待券は記念に取っておこうと思います。

お店によっては買い取るところもあるようですので、何かのついでに有効期限が1年ある今のうちに査定してもらってもよいと思います。

買取不可となった場合、ヤフオクなどでの相場を話すのも、もしかすると有効かもしれません。

 

株式投資の始まり

私は2017年9月頃から本格的に株式投資をはじめました。

それまでは休眠資金でのIPO(新規公開株。最近ではメルカリ(4385)が話題でした)狙いで複数の証券会社に口座を持って、IPOに申し込んでは落選するということを繰り返していました。 

結局、まだIPOに当選したことはないのですが、少しずつ株式投資に興味が出てきたのと、いい加減口座(資金)の管理も面倒になってきたこともあり、証券口座を1つに纏め個別銘柄を購入してみようと思ったのです。

いまではすっかり株式投資が趣味になってしまいました。

世の中の会社のことを調べるのは、すごくおもしろいですね。
この会社と資本関係があるなとか、もともとあの会社の一部門だったのか、とか。

自然と国内や国際情勢のことにも興味が出てきますし、無趣味だった私にはちょうどよかったです。 

 

どうしてもあれこれ購入したくなりますが、使える資金には限りがあります。

購入するまで十分吟味することになりますし、前のめりになりがちな初心者の私には逆によい気がします。

現状はほとんど儲かってはいないのですが、損はしていませんので、できるだけ長くこの世界に居続けられるように日々精進しているところです。

 

ユニゾホールティングス(3258)の投資判断

さて、前置きが長くなってしまいましたが、ユニゾホールディングスです。

正直、優待の内容と手数料との兼ね合いで決めただけでしたので、その他の情報は全く確認していませんでした。

基本情報ぐらいは確認したはずですが、その時は興味が沸かなかったのだと思います。

 

礼儀として同封されていた第41期株主通信をぱらぱらと見ました。

すると、どうでしょう。

  • 2018年3月期は売上高、営業利益、経常利益、当期純利益は過去最高を更新
  • 中期経営計画の1年目目標もクリア
  • ほとんどのグラフが右肩上がり

ずいぶん景気の良いことばかりが書かれています。

 

俄然興味が出てきたので、Webで基本情報を調べました。 

2018年6月29日現在

株価:2,065円
実績PBR:0.68
予想PER:7.44
ROE:10%強
配当利回り:3.87%

 

売上高や営業利益、経常利益も2012年から右肩上がりで、平均成長率も良さそう。

バリュー投資派でありたい私好みの銘柄に見えます。

有利子負債が約6,208億円で利益剰余金の約352億円より17倍も多い点が気になりますが、同業他社も同じ傾向にありますので、さほど気にしなくてもよいと判断しました。

主力のオフィス賃料も増額できているようで、業績の見通しも明るそうです。 

 

しかし、株価は優待を取ったときと比べても大きく下がっています。

 

ROAは1%、自己資本比率が11.7%で、こちらは同業と比較してよくはありません。

ROEは割り引く必要はありますし、流動負債は減っていますが、固定負債は増えています。

しばらくは金利の上昇は考えなくてもよいとは思いますが、この辺はまだ理解できていません。 

 

それでも下がりすぎではと思いましたが、どうやら公募増資の発表に伴い株価を大きく下げているようでした。

直近の増資により発行済み株式数は最大で約20%増えるようです。

過去にも増資の発表で株価を下げています。

チャートを見ても完全に下落トレンドです。

 

今後の増資は

おそらく、2019年も投資資金確保のために増資をするのではないでしょうか。

まだ株価が下がる余地は十分あるのではないかと思います。


中期経営計画を見ると2017年から2019年の3年間で約2,000億円の投資を予定しており、2017年と2018年で2,100億円の投資を予定しているとあります。

そうすると2019年は投資しない(増資もない)のかと思いましたが、過去の情報を見ると2018年3月期の予定額(850億円)は実績額(1,500億円)と大きく増額されていました。

あくまで予定であって、投資額を増やすことはあるようです。

 

会社としては、利益を伸ばすために投資をするのは、間違いではないでしょう。
そして実際にいまのところは結果を出しているわけですから何の問題もありません。

しかし、株主(候補)としては、株価が下がるのはうれしくはありません。 

結論

業績自体は素晴らしいですので様子見としてウォッチリストに登録しました。

現在(2018年6月29日)は公募価格(2,069円)の下で株価は揉み合っています。

このまま心理的な目安の2,000円を割れなければ短期では9月の中間配当に向けて戻すかもしれません。今が今年の底値かもしれません。

しかし、私は配当利回りが4.5%ぐらいになるまで株価が下がり、その時に他に買いたい銘柄がなければ、再度検討するという結論にしました。

 

来年は消費税の増税が予定されていますし、相場全体が下落する可能性は割と高いのではと考えています。

そういったときにうまくお目当ての銘柄を購入できるように今は無理をしたくありません。 

=====2018年10月6日追記ここから=====

2018年10月2日に同社から気になるIRが公開されました。

2018年度連結業績予想及び2018年度投資計画の修正に関するお知らせ

https://www.unizo-hd.co.jp/news/file/20181002_4.pdf

上記によると今後の公募増資は当面控え、キャピタルリサイクリング(こういう表現をするのですね)をしていく(保有する資産を売却したりしてやり繰りする)とのことです。

実際にアメリカで保有していた2つの物件を売却したことも公表しています。

そのうち「370 Lexington Avenueビル」は2015年度に取得したばかり(2015年度(2016年03月期)の通期決算説明資料より)ですが、約78億円の損失を計上してまで売却しています。

もう1件は約61億円の利益が出ていますので、差し引き約17億円の特別損失です。

公募増資を当面しないということはプラス評価なのですが、急な方針転換(に私は感じました)だと資金繰りが厳しいのかと疑いが出てしまいます。

まあ利益が得られない物件は傷が小さいうちに速やかに売却するのがよいとは思います。

私にはなかなか判断が難しい情報です。

株価はこの発表後に100円ぐらい下げています。

結局、結論は変わらず、当面様子見です。

他に欲しい銘柄があって購入してしまいましたしね。

2018年10月6日現在

株価:2,112円
実績PBR:0.69
予想PER:7.16
ROE:10%強
配当利回り:3.79%

=====2018年10月6日追記ここまで=====

補足

それにしても取得している物件は、年代物が多いですね。
海外の物件では、100年以上経っているものもあります。

海外不動産は減価償却を大きく取れるため税制上のメリットがあり、年代物の物件価格もあまり下がらない傾向にあるようですが、国内不動産はどうなのでしょう。 

 

私は不動産のことは何も知りません。

経験豊富な専門家(こう書くと怪しく思えてきてしまうのはなぜなのでしょうね)が投資対象として選んでいるのですから、年代物の物件は絶妙な選択なのかもしれませんが、素人としては維持管理費も掛かりそうな気がしてしまいますし、地震の影響をより受けやすそうにも思ってしまいます。
国内物件は東京に集中している点も通常なら需要があるためメリットなのだと思いますが、大きな自然災害があると途端にデメリットになってしまいます。 

 

不動産、ホテル業界は、2020年の東京オリンピックに向けてインバウンド需要により、盛り上がっているようですが、そろそろ終わったあとが心配になる時期です。 

海外不動産による節税メリットも、会計検査院が2016年に指摘しているようですし、いつまで利用できるかわかりません。

 

得られた情報を基にどう判断するか、その結果はどうだったか検証する。

この辺が嵌ってしまう理由ですね。

利用している銘柄分析ツール

私は株式分析に「マネックス証券」を利用しています。

当初IPO目的で口座開設したのですが、「銘柄スカウター」ツール

非常に便利で使い勝手がよいです。

「過去10年間の企業業績」、「事業セグメント毎の構成比や利益率」、

「過去5年間の事業セグメント毎の売上高、利益のグラフ表示」等が

無料で確認できます。

お約束

当ブログに記載した内容は、あくまで私シーナの個人的な見解です。掲載している情報については、細心の注意を払って正確なものを掲載するように心掛けていますが、これらの情報の正確性、完全性を保証するものではありません。当ブログの情報を利用されたことで直接・間接的に生じた如何なる損害に関し一切責任を負うものではありません。投資はくれぐれも自己責任でお願いいたします。

終わりに

今年から本格的に株の勉強をしています。会社のことを調べて、検証し、結果を確認するのは、本当におもしろいのです。

投資経験1年未満の私がいうことでもありませんが、結果も短期的には正解でも長期的には不正解だったということもありえます。

もっとはやく始めればよかったと思っています。

はじめる前はどれを買えばよいのか分からないからと敬遠していましたが、いまでは欲しい銘柄がたくさんあって困っています。
自分の信じる少数銘柄に集中すべきとは思っているのですが、どうしても目移りしてしまいます。

 

ブログをはじめた主な理由が備忘録ですので、こうした記事を残しておくことで、後で自分の判断はどうだったのかも検証できてよいですね。

もう少しスマートに考えを纏められるようにするのが当面の目標です。

 

それでは、また。

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